海外置業 飛入尋常百姓傢
??在剛剛結束的北京春季房展會上，前來內地“搶金”的海外項目參展勢頭愈演愈烈。
??今年參展項目高達340個，在500餘個總參展項目中，占到瞭近7成。購買方面，據北京房展組委會調查顯示，被調查觀展者中，表示有購買海外項目意向的，占比高達29.5%。
??記者調查發現，購房者為瞭改善生活環境或孩子教育等，越來越熱衷海外置業，同時，受購買力提高和海外項目增多等因素影響，海外置業的人群正在從金字塔頂端向下發展。海外置業這隻曾經高貴的“堂前燕”，如今開始“飛入尋常百姓傢”。
??海外置業需求強勁
??近年來，我國居民對於海外投資熱情持續高漲，越來越多的中國購房者將投資目光轉向國外，尤其是歐美，更是引領著海外置業的新潮流。
??仲量聯行的統計數據顯示，2014年，中國房地產投資在海外市場的投資額創下新高，達到165億美元，比2013年增長瞭46%。而中國的住宅開發商增長其海外投資配比，超過53億美元，比2013年增長瞭38%。海外投資的激增使中國一躍成為全球五大主要跨境資本來源地。
??虹橋錦程投資移民總監劉石磊在接受記者采訪時表示，海外投資和移民可以用一句話形容：人數迅速遞增，選擇的項目和國傢增加，人群類型逐漸擴大。“這次展會已經是我們第三次參加。有一個很明顯的現象，海外展區在逐年擴大，由房展的配角，變成瞭現在的主角。”
??據其介紹，從2011年起中國人就成為美國第二大海外房地產買傢，特別是歐洲各國解決金融危機所帶來的壓力，相繼提出各種吸引投資者政策，買房即可獲得身份，對於國人也極具吸引力。
??根據葡萄牙移民局發佈的最新官方數據，截止到2014年12月31日，葡萄牙黃金居留許可法案從2012年10月8日開始正式執行，累計成功獲得葡萄牙黃金簽證的人數已達到2022個，投資總金額近12.3億歐元，主要人群來自中國，共計1629個(約占80%)。其中，通過購置房產獲得身份的人數為1916個(約占總人數的95%)，投資金額約為11.1億歐元。通過申請傢庭團聚獲得居留卡的人數為2971個。
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??置業人群擴大趨勢明顯
??“在最近的3-5年內，仍然會十分火熱，而且適應人群也將從金字塔頂端向下發展。以前海外置業對象主要是高凈資產人群，即企業主、私營業主、企業高管，如今逐步發展出一個大眾階層：高學歷技術人員、白領。年齡也從原來的40-50歲，逐步擴大到30-50歲。”劉石磊說。
??多位業內人士在接受記者采訪時均表示，海外置業的人數在持續上升，同時，置業人群也從金字塔的頂端往下擴展。
??“近年來，我國居民對於海外投資熱情持續高漲，這都得益於良好的收益，2015年仍將成為海外投資者的另一個豐收年。”高銳地產負責人說。
??另據記者瞭解，海外置業走熱的另外一個重要原因是中國人投資習慣是購買固定資產。但是目前國內的房產投資回報率相對較低，市場還將持續走低一段時間，導致更多的投資者和消費者不想盲目的做出決策。而國外地產是投資的良機，以歐洲為例，在過去的12年裡均處於下跌狀態，這被很多國內投資者認為是出手的好時機。同時，海外投資還可以獲得移民身份，有助於解決孩子教育、生活等諸多方面的問題。
??海外可選擇范圍增加
??與此同時，迎合中國投資和移民的海外項目也在持續增加。
??“隨著中國海外置業者對海外置業環境的逐漸熟悉，以及更多中介機構如雨後春筍般的湧出，海外置業信息透明化提高，置業者從最初的集中於部分門戶級城市和都市中心進行，逐步走向成熟、理性的置業，需求也逐步從核心區域向周邊區域分散。”萊坊研究部門相關負責人稱，以高價高企的倫敦為例，中國置業者現在已經不再集中在倫敦市中心，而是一些通過城市軌道交通隻要20分鐘就可以到倫敦市中心的地方，在距離倫敦、曼徹斯特等中心城市有一定距離的小城市，由於高鐵即將開通，也在吸引中國置業者。
??虹橋錦程公司律師提醒投資者，以吸引投資緩解危機的移民政策必會根據各國經濟的情況有所改變，要隨時保持關註，以免錯過時機。
??服務
??如何輕松海外置業
??隨著中國購買力的提高和海外移民項目的增加，不少中國人選擇在海外置業。但記者在近日的北京春季房展會上瞭解到，不少購房人對於海外置業不甚瞭解，甚至“兩眼一抹黑”，對於如何選擇海外項目，選擇什麼樣的項目等問題均較為迷茫。為此，本刊特邀虹橋錦程投資移民總監劉石磊為購房者答疑解惑。
??1 不同國傢投資和移民的門檻分別是什麼？
??答：現在無論是海外投資或者是移民渠道都是非常多的。其中，葡萄牙、西班牙、希臘、塞浦路斯、意大利都是根據規定購置相應額度以上的房產可以申請辦理移民；匈牙利是購買30萬歐元的國債既可以辦理移民；美國作為老牌的移民國傢，移民的方式也很多，主流的投資移民即EB-5項目投資移民，目前美國單純的房產投資也很火熱。另外，雖然加拿大聯邦移民政策幾次變動，讓加國粉絲倍感受傷。但是目前仍然還有可以進行的移民項目，例如跨國經理人項目，魁省企業傢、雇主擔保移民、聯邦技術移民等多種方式。
??單純就房產而言，目前美國、加拿大、澳大利亞、乃至英國、德國都是投資熱點地區。
??2 不同類型的需求怎麼選擇移民項目？
??答：教育型：想要入讀的學校附近選擇適用的房子，一個人的話可以選擇公寓，全傢的話可以小house，這樣既便於打理（畢竟打掃房間也是一個“工程”），而且這樣的房子學業結束後也便於出租和出售。
??養老型：當然要關註配套設施是否健全，環境是否好，周邊醫院，超市，公園的距離。
??投資型：投資的話地段非常重要，還有周邊房屋出租價格和出租率，以及整體商業氛圍。虹橋錦程移民律師提醒投資者，要瞭解租約情況，例如金額和租約時機，開發商所售房子能否出租等。我們針對投資型客戶還推出包租的房源。
??3 海外投資中的隱性費用和陷阱有哪些？2016~指數型房貸和理財型房貸的差別是?
??答：有顧客由於對信息瞭解得不夠，聽信一些個人或者小機構的忽悠，買房子上當的情況經常發生。購房者要註意中介機構介紹房源是否說清稅費，各國稅費不同，很多客戶買房的費用是正好的，沒有預留更多，一旦產生分歧會造成很多不便和不快。例如葡萄牙房產交易稅固定為6%是由買主支付，除此之外還有印花稅。同時，要註意房產是否有銀行貸款，債務問題是否清晰。還有一點，要對比房價是否虛高，有些機構提供的房源可能經過幾手才到客戶手中，價格自然也就增加瞭很多。
??4 如何規避這些問題？
??答：首先在網上做些功課，瞭解有關信息，多做對比。在投資海外房產前，要挑選有經驗的律師全程陪同，並在他的協助下完成整個購房手續，他能準確理解以當地語言撰寫的合同對你來說非常重要。千萬不要在沒有完全理解合同的意思，以及在沒有得到一份具法律效應的中文版合同前簽名。當然，他們也能起到資金監管的作用，增強交易的安全性。
??同時，要充分瞭解所購房屋的情況，房產是否有銀行貸款，債務問題是否清晰，房價是否虛高。辦理貸款的時候也要借助專業機構的力量，因為對於一般的購房者來說，由於自己不太瞭解所在國傢和地區的貸款政策，操作起來具有一定的難度。
??投資海外房產通常牽涉到貨幣兌換，而每天的匯率波動可能意味著損失大量的資金。提前向一位專業的資金外匯經紀人預訂一個有利的匯率，一筆20萬歐元的交易有時能夠節省2000歐元。當然還要選擇一個正規、服務優質的中介，這樣能夠幫助購房者省去很多時間和金錢。
??5 不同國傢應該如何選擇？
??答：首先投資者要考慮投資目的，優先目的和次要目的。其次要考慮經濟能力。例如：考慮教育的傢長，如果希望孩子進入頂尖大學，美國肯定是第一首選。如果對學校的知名度沒有過高要求，需要孩子有一技之長，歐洲國傢也是非常好的選擇，意大利設計、德國制造都是優勢專業。而考慮養老的並且預算並不高的投資者，可以選擇希臘。希臘的生活環境相當舒適，並且擁有完善的醫療保障體系，25萬歐元的投資金額更是吸引眼球。
??京華時報記者 桂瑰
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-24/07395997151606439981957.shtml
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