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一線城市房價真正下跌的兩大手段
一直被譽為樓市"馬其諾防線"的一線城市，今年上半年的表現非常糟糕，在成交量上領跌全國：北京今年上半年新房的成交量同比下滑瞭48%，二手房更是創下瞭有網簽記錄以來的最低半年成交水平，而上海、廣州和深圳新房成交規模下跌幅度普遍在40%左右。相比較而言，二、三線城市的樓市反而表現得平穩很多。根據中國指數研究院的數據，二線和三線代表城市今年上半年月均成交面積同比分別僅下滑15.5%和18.9%，而1-5月份的全國商品房銷售面積同比僅下跌7.8%。
2010年實施限購政策以後，開發商紛紛轉戰二、三線城市，但由於城市化質量、居民收入水平、人口吸附能力和產業集聚、產業升級方面的先天不足，二、三線城市無法消化房地產市場的海量供應。從2012年開始，有關二、三線城市供應過剩、泡沫破裂、樓市崩盤等報道充斥於媒體，溫州、鄂爾多斯、秦皇島等很多二、三線城市的樓市爆出"空城"、"鬼城"等泡沫破滅的消息，更是給人以強烈的心理沖擊。與此同時，一線城市由於土地資源緊張、住房自有率低、購房需求旺盛，房價一直處於上升的態勢，因此，2012年以來主流開發商紛紛高調回歸一線城市。
業內和專業人士認為，由於一線城市樓市對於人口吸附的能力很強、潛在的需求源源不斷，而土地資源卻比較緊張，供不應求的事實擺在那裡，樓市即便在2014年出現調整，也至少能夠保證5%-10%的量價增幅。但是，一線城市樓市在今年上半年的表現卻讓人大跌眼鏡，成交量領跌全國，交出的成績單與預期差別太大，不僅沒有穩定住市場，反而卻成為全國樓市每況愈下的推手。
對於一線城市樓市逆預期下滑，媒體認為基數效應(2013年上半年成交過於旺盛)、住房信貸緊縮、經濟增速放緩、唱空論調、需求觀望等因素是主要原因。毫無疑問，一線城市的樓市在過去10多年一直非常堅挺，房價相比10年前翻瞭4-5倍，成交量也隨價格上漲而持續火爆，並沒有經歷真正的深幅調整，即便是在2008-2009年的樓市下滑，時間也很短。因此，在經濟金融形勢和政策突然出現不利於樓市的變化時，火熱瞭多年的樓市出現調整也是在情理之中。
但事實上，大傢可能忽略瞭一個事實。回顧我國每一輪樓市調整，基本都是從以一線城市為主的大城市開始的，而且調整的幅度也往往會大於二、三線城市。例如，第一輪調整(2008年-2009年)首先發軔於華東的上海、杭州；2011-2012年樓市調整則起始於北京的通州。第一輪調整中，深圳房價相比最高點下跌近40%；上海50%的區域房價下跌，部分區域房價下跌35%；北京通州、順義、望京等供應熱點區域的房價下跌達30%多。
一線城市樓市之所以容易出現大漲大跌，根源在於一線城市是人力、資金和資源密集的地方，各種需求對於樓市能夠形成支撐，投台中資炒作也比較旺盛，各路資金對於盈利機會和風險動向比較敏感，容易出現需求一窩蜂擁入和短期內迅速退出的極端情況。與我國類似，那些大城市較多的東亞國傢也存在相近的規律，1980-1990年代日本地產從繁榮到泡沫破滅的危機周期中，東京樓市下跌更嚴重，這主要就緣於東京集聚瞭日本30%的人口、40%以上的產值，是日本乃至亞洲的中心城市，投資需求集中；2008年金融危機後，韓國各地區整體房價下跌，但首爾的房價下跌幅度最大，至今沒有恢復，而其中富人集中的江南區，房價降幅達30%以上。
目前來看，盡管中國一線城市住房成交量下跌非常嚴重，但房價還在逆市上漲，可以用"量跌價漲"來概括。根據中國指數研究院的統計，上半年一線城市房價指數上漲2.64%。同比看，上半年北京、上海、廣州和深圳新房價格漲幅分別為18.9%、10.1%、9.1%和9.63%。也就是說，如果從成交價格看，一線城市的樓市依舊比較火爆，並不能稱得上是真正調整。而且，隨著一線城市新房供應區域從中心區開始全面向城郊轉移，一線城市新房的價格水平越來越沒有代表性瞭。即便如此，相比2011年普遍不足2萬元的均價水平，2014年上半年一線城市披露的新房價格在兩年半的時間裡上漲40%左右，而更具有代表性的二手住房價格在同一時期則至少上漲瞭50%以上。
站在當前的時點上看，一線城市的住房價格有兩個特點，一是在2012年-2013年的一輪上漲周期中，房價年均漲幅遠超過過往任何一年；二是價格連續上漲10多年之後，處於歷史最高水平。也就是說，與前兩輪樓市下調相比，本輪一線城市的調整僅限於成交量的單方調整，而非價格的調整，這事實上是一種"畸形調整"，而非真正的調整。在價格不降反升的情況下，一線城市樓市調整隻能以成交量"腰斬"的形式來表現。
根據筆者的調研，除價格居高不下外，供應效率低是成交量"腰斬"的另一個原因，表現在供應集中在遠離城區的城際邊界。這些遠離主城區的區域，在開發住房方面，本身就面臨著基礎條件先天不足的缺陷，公共服務設施建設滯後，生活和工作的成本將居高不下，並不匹配剛需占主體的市場需求。而即便是這些區域，目前的房價水平也漲到瞭歷史高位。例如，北京主力供應區域-通州的房價水平在27000元/平方米左右，深圳主力供應區域-龍崗的價格水平在22000元/平方米左右，廣州的主力供應區域-增城(郊縣)和南沙的房價水平至少在12000-15000元/平方米。相比較2012年初，這樣的價格水平上漲幅度在50%以上，而按照這樣的價格水平計算的本地房價收入比在10倍以上。
在價格太高、供應效率低的情況下，一線城市樓市調整必然表現為成交量急劇下滑，"畸形調整"局面的形成是購房者用腳投票的結果。未來，一線城市樓市若要走出調整深淵，或者要在價格上面做出有誠意的下調，或者在補足公共服務配套上面痛下民間信用貸款信用貸款借款苦功。短期來看，補足公共服務配套並不現實，住房供應的效率難以提升。因此，預計未來"量跌價漲"的局面難以持續，價格出現實質性下跌是必然的事情，由於待釋放的需求仍舊存在，降價也一定會有助於成交量走出泥潭。 (作者單位：深圳市房地產研究中心)
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-15/09314292336.shtml
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