地產下跌風險較大的城市有哪些
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??林采宜
??民間資本過度進入易引地產風險
??2011年底開始溫州房價開始出現暴跌，直到今天仍一蹶不振；2012年後鄂爾多斯“鬼城”風波又起，爛尾樓被曝光。雖然兩個城市地產崩盤的方式不一樣，但是兩者卻有一個共同的原因——民間資本過度投資地產，地產業杠桿高積聚風險。
??先來看溫州案例。首先，貨幣寬松和外貿萎縮導致資金流向地產，溫州地產價格瘋漲。其次，實體企業借貸資金流入地產，民間杠桿增加風險積聚。另外，從固定資產投資遠低於地產投資增速，和地產銀行信貸資金不足以支持地產投資增長速度，也可以推斷資金是由銀行貸給普通民營企業後，再通過民間借貸等其他途徑投資進入瞭地產行業。
??2011年下半年開始銀行貸款收緊後，貸款期限逐漸拉長，民間借貸利率也上升到近25%。2011年地產竣工大幅增加，銀行流動性的收緊迫使資金緊缺的企業由購買房產轉向變賣房產，供需格局完全改變，房價開始下跌。地產商銷售大幅下滑，而民間借貸的高利率也使還款更加困難，資金鏈出現問題，開始出現瞭溫州民間借貸市場的違約。抵押物價值下跌導致的催還等惡性循環也開始，銀行不良貸款率大幅上升。2012年後銀行貸款額度更加收緊，資金鏈問題一直持續，地產下跌也持續到現在。
??再來看鄂爾多斯案例。鄂爾多斯房價跌幅不大，但40萬套存量房滯壓形成“鬼城”。2010年前地產銷售活躍， 2011年後交易量明顯下滑，2012-2013年年度銷售面積不足2011年一半。分析原因主要有以下幾個方面。
??因煤價上漲，從2007年開始鄂爾多斯這個煤炭開采占工業增加值的73%（2013年數據）的城市迅速發展起來。2010-2011年的房價上漲和富餘的資金，使民眾將錢投入地產業，人口數不到北京1/10的鄂爾多斯2011年銷售住房面積相當於北京的1/3。
??政府提倡鄂爾多斯轉型，規劃建設康巴什新區，計劃用20年的時間達到三十萬人口。政府宏大的規劃給民眾投資的指引，2009年開始，房地產新開工一直維持高位，直到2012年煤炭價格大跌後企業虧損面達到22%，資金鏈出現問題，地產投資也大幅下滑，2013年新開工幾乎為0。但2009年到2012年新建房存量已經很大，戶均住宅達1.35套。
??地下錢莊眾多為民間資本投資地產提供途徑。房地產和煤炭行業是地下錢莊資金的重要投資方向。2010年地產投資314億，銀行對地產開發貸款餘額僅59.7億元，民間借貸是地產資金的重要來源，約占50%；鄂爾多斯民間融資成本大約在月息2.5%，而借貸成本一般則在月息3%，最高甚至可達月息4%-5%的高位。一旦煤炭業下滑，收入減少，地產需求下降，地產商的資金較難收回，民間借貸的資金鏈就會出問題，從而更加加劇地產需求萎縮，形成惡性循環。
??民營資本大量流入加大地產價格的波動風險。我們認為的地產業危機的現象有兩種：一是房價出現大幅下跌，類似於溫州；二是地產投資大幅下滑，出現大量爛尾樓，類似於鄂爾多斯。
??2010年以來，房價下跌幅度最大的城市有溫州、海口、三亞、南通、無錫、馬鞍山、寧波、嘉興、蕪湖和聊城等十個城市，他們的房價相對於全國房價指數的比值的最高點都有20%以上的跌幅，自身絕對價格也多為10%以上跌幅。考察這十個城市的民營經濟貢獻率不少已達到70%以上（2010年），遠高於當時全國平均60%；民間投資在固定資產投資中的占比也多數在60%以上。三亞、海口因外來投資帶來地產波動，但更多的城市是民營經濟發達，民間投資大量流入地產，這是影響地產大幅波動假扣押信貸年息借貸增貸轉貸信貸救急的一個原因。此外，最近幾年出現負增長的城市地產都出現瞭一定的危機，這些城市中鄂爾多斯投資中斷最為嚴重，其次為長春、北海，2014年地產市場的冷清導致瞭哈爾濱、常州、南昌和呼和浩特也加入投資減少的行列。這些城市中，還有常州和南昌等民營經濟活躍，民間投資占比較大的城市。
??15個城市未來地產下跌風險較大
??雖然民間資本的參與程度並不必然導致地產危機，但這是地產風險的晴雨表之一。此外，地產供給快於地產銷售速度，存在供給過剩的城市，實體經濟增速下降比較嚴重的地區都是資金鏈彈性大，地產風險較高的城市。根據上述風險因素配以不同權重，我們從全國282個有數據的省會、計劃單列市和地級市中篩選出風險排名數據。
??97個城市存在地產供給速度大於銷售的狀況。從2008到2013年，部分城市地產投資增速大於150%，這種地產投資增速一般都會形成新建房屋過剩。
??30個城市民營資本活躍並滲入地產業。地產庫存過多的城市一般可以慢慢消化庫存，而不至於崩盤；民間資金介入過多、杠桿過高才會導致崩盤。對民間資本是否進入地產業的判斷，有兩個標準：一是2009-2012年固定資產投資增速遠大於2010-2013年工業產值增速，實體經濟沒有很好發展有較大概率是因為民間資本沒有投入企業而投入地產（在第一步篩選下留下的都是地產投資增速大的城市）；二是2009-2011年三年地產投資額遠遠大於這三年銀行貸款餘額的增加，因為銀行貸款不僅給地產更會給實體經濟，但小於地產投資則說明地產投資的資金中大部分為自籌資金，很有可能來源於民間資本。
??工業增速遠遠慢於固定資產投資增速的城市，一般民間資本都大量流入瞭地產。比較全國和溫州情況，全國固定資產投資增速在2009年“4萬億”救市下達到瞭30%高點，隨後2010年工業總產值增速也有回暖到16%；而溫州“4萬億”銀根放松後投資瞭地產，2011年資金大量進入地產開發，固定資產投資增速達到89%，但工業總產值增速卻一直負增長，可見其資金並沒有進入實體企業。
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??實體經濟增速下降，民間資金鏈更易斷裂引發地產風險暴露。22個工業總產值增速遠小於固定資產投資增速的城市，11個（重合3個）銀行貸款餘額增量小於地產投資總和的城市，這從兩個維度同時證明瞭民間資本大量進入該城市的地產行業。如果這些城市經濟下行嚴重，企業效益不佳，或者地產銷售下滑，都可能會產生資金鏈斷裂，地產崩盤。
??綜合結論是有15個城市地產下跌風險較大，依次為：金華、溫州、運城、臺州、鄂爾多斯、漳州、漯河、杭州、大同、龍巖、邯鄲、無錫、泉州、安陽、常州。我們將地產投資過剩度、民營資本活躍度、資本投入地產而非實體經濟的概率以及近兩年實體經濟放緩程度綜合起來考量一個城市（地區）的地產下跌風險。發現地產投資過剩影響最大，其次分別為民營資本活躍、投入地產而非實體經濟的概率，近兩年實體經濟放緩程度影響最小。
??綜合風險排名前15的城市可以分為3類：
??資源類：運城、鄂爾多斯、大同、邯鄲等，在4萬億救市背景下，煤炭和鋼鐵產業發展迅速，為當地企業和民眾積累瞭大量財富。這些財富支持瞭當地的地產業，但是2012年後煤炭和鋼鐵迅速下滑，實體經濟中的資金緊張也會逐漸傳導到地產行業。
??民營制造業發達地區：金華、溫州、臺州、杭州、無錫、泉州、常州等。2009年貨幣政策放松後民營企業獲得大量低價貸款，卻對實業沒有信心而投入地產。2011年後銀根收緊、外貿萎縮，勞動力成本上升三重打擊實體經濟，地產業需求下滑、銀行貸款和民間資金來源緊張，更易產生地產危機。
??大規模投資後實業仍不濟：安陽、漯河等。之前並沒有強勢的民營經濟，但基建救市下資本也逐漸流入民間，通過民間借貸組織進入地產業，因其本身經濟發展對人口吸引程度較弱，地產投資過剩後出現供大於求，資金回籠困難。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-07/08315947155302985286442.shtml
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